안녕하세요. KJ톡톡입니다.
어제 정부에서 발표한 주택담보대출 규제 강화 소식이 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다.
6월 28일, 바로 내일부터 수도권에서 6억원을 넘는 주택담보대출을 받을 수 없게 되었습니다.
다주택자는 아예 대출 자체가 금지되고, 생애최초 주택구입자도 조건이 까다로워졌습니다.
이번 대책은 문재인 정부의 8·2 대책보다도 더 강력하다는 평가가 나올 정도로 파격적인 내용입니다.
오늘은 이번 정책 변화로 달라지는 모든 내용을 한번에 정리해서 말씀드리겠습니다.
한눈에 보는 주요 변경사항
| 구분 | 기존 | 변경후 (6.28~) | 영향 |
|---|---|---|---|
| 주담대 한도 | 총액 제한 없음 | 최대 6억원 | 고가주택 구매 어려움 |
| 다주택자 대출 | 조건부 허용 | 완전 금지 (LTV 0%) | 투자 수요 원천 차단 |
| 1주택자 처분기간 | 2년 이내 | 6개월 이내 | 실거주 의무 강화 |
| 생애최초 LTV | 80% | 70% | 자기자금 부담 증가 |
| 전입 의무 | 없음 | 6개월 이내 필수 | 갭투자 방지 |
| 전세대출 보증비율 | 90% | 80% | 심사 기준 강화 |
| 신용대출 한도 | 제한 없음 | 연소득 이내 | 영끌 방지 |
| 가계대출 총량 | 기존 계획 | 50% 감축 | 대출 공급 대폭 축소 |
정책대출 한도 변경 비교
| 대출 유형 | 기존 한도 | 변경후 한도 | 감축액 |
|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 (일반) | 2억5천만원 | 2억원 | -5천만원 |
| 디딤돌대출 (생애최초·청년) | 3억원 | 2억4천만원 | -6천만원 |
| 디딤돌대출 (신혼) | 4억원 | 3억2천만원 | -8천만원 |
| 디딤돌대출 (신생아) | 5억원 | 4억원 | -1억원 |
정책 발표 배경과 시행 시점
금융위원회는 6월 27일 권대영 사무처장 주재로 관계기관 합동 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안을 확정했다고 발표했습니다.
최근 수도권 지역 부동산 시장 상황과 맞물려 주담대를 중심으로 한 가계대출 증가 규모가 확대되고 있는 점에 대한 우려가 반영된 결과입니다.
특히 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 금리 인하 기대감 등으로 지난 4월부터 가계대출 증가 규모가 커지면서 긴급 대책이 마련되었습니다.
이번 조치는 6월 28일부터 즉시 시행되어 수요 쏠림 현상을 최소화하겠다는 정부의 의지를 보여줍니다.
주택담보대출 한도 6억원 제한
가장 큰 변화는 주택담보대출 총액 한도 제한입니다.
현재까지는 LTV, DTI, DSR 규제 범위 내에서 총액 제한이 없었지만, 이제는 수도권과 규제지역에서 최대 6억원까지만 대출받을 수 있습니다.
적용 지역은 수도권 전체와 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다. 정부는 이를 통해 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하겠다고 밝혔습니다.
다만 중도금 대출은 제외되고 잔금대출로 전환할 때 6억원 한도가 적용됩니다.
다주택자 주담대 완전 금지
투기 수요 억제를 위한 강력한 조치도 함께 발표되었습니다.
2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우 LTV 0%를 적용해 주담대 자체를 금지합니다.
1주택자의 경우에도 조건이 까다로워졌습니다. 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하려면 6개월 이내 기존 주택을 처분해야만 대출이 가능합니다.
기존에는 2년 이내 처분 조건이었는데 대폭 단축된 것입니다.
또한 수도권에서 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과되어 실거주 목적이 아닌 갭투자를 원천 차단했습니다.
생애최초 주택구입자 조건 강화
실수요자에게도 영향이 미칩니다.
수도권과 규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV가 80%에서 70%로 축소됩니다.
동시에 6개월 이내 전입 의무도 부과됩니다.
이 방안은 정책대출인 디딤돌대출과 보금자리론에도 동일하게 적용됩니다.
생애최초 주택구입자라 하더라도 이전보다 더 많은 자기자금을 준비해야 하고, 실제로 거주해야 한다는 조건이 강화된 것입니다.
정책대출 한도 대폭 축소
주택기금을 활용한 정책대출 한도도 전면 조정됩니다.
한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설과 저소득 서민 대상 주택자금 지원에 집중하겠다는 취지입니다.
- 디딤돌대출 일반: 2억5천만원 → 2억원
- 생애최초·청년: 3억원 → 2억4천만원
- 신혼가구: 4억원 → 3억2천만원
- 신생아 가구: 5억원 → 4억원
버팀목 전세대출도 대상별로 한도가 축소 조정됩니다.
정책대출에 의존했던 실수요자들에게는 상당한 타격이 될 것으로 예상됩니다.
전세대출과 신용대출 규제
전세대출 규제도 강화됩니다.
수도권과 규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 축소되어 금융회사의 여신심사가 더욱 까다로워집니다.
갭투자 목적의 전세대출도 금지됩니다.
수도권과 규제지역 내에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 실거주가 아닌 투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금을 활용할 수 없게 했습니다.
신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한됩니다. 신용대출을 활용한 주택 구입이나 영끌을 방지하기 위한 조치입니다.
가계대출 총량 관리 강화
정부는 가계대출 공급 자체를 대폭 축소하기로 했습니다.
전 금융권의 정책대출 외 가계대출 총량목표를 하반기부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축합니다.
정책대출도 연간 공급계획 대비 25%를 감축합니다.
5대 시중은행의 하반기 대출 총량이 기존 4조원에서 2조원으로 급감할 것으로 추산됩니다.
기존 계약자 보호 방안
다행히 기존 계약자들은 보호받을 수 있습니다.
이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하겠다고 정부는 밝혔습니다.
실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이라고 하니,
이미 진행 중인 거래가 있다면 담당 금융기관에 문의해보시기 바랍니다.
시장 반응과 전망
이번 대책에 대해 업계에서는 단기적으로 수도권 부동산 시장 안정 효과를 거둘 수 있을 것이라는 기대가 나오고 있습니다.
투기 수요가 대폭 억제되고 고가주택 거래가 위축될 것으로 예상됩니다.
하지만 실수요자들도 상당한 영향을 받을 것으로 우려됩니다.
생애최초 주택구입자도 대출 조건이 까다로워지고, 정책대출 한도도 줄어들어 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있습니다.
특히 소득이 낮은 청년층의 경우 6억원 한도조차 활용하기 어려운 상황에서 추가적인 제약이 생긴 셈입니다.
전세 수요로의 쏠림 현상과 월세 전환 가속화도 우려되는 부분입니다.
추가 대책 예고
금융당국은 필요시 추가 조치도 시행하겠다고 예고했습니다.
규제지역 LTV 추가 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등이 검토되고 있습니다.
관계기관 합동 가계부채 점검회의를 매주 개최해 시장 동향을 면밀히 모니터링할 계획이라고 하니,
앞으로도 부동산 시장의 변화를 지켜봐야 할 것 같습니다.
마치며
이번 수도권 주담대 6억원 제한 정책은 정말 역대급 강도의 대출 규제라고 할 수 있습니다.
투자자 입장에서는 당분간 수도권 부동산 투자가 거의 불가능해졌고, 실수요자도 대출 조건이 까다로워져서 집 사기가 더 어려워질 전망입니다.
특히 현금 7억원 없으면 서울 진입이 어렵다는 말까지 나올 정도로 강력한 조치입니다.
다만 기존 계약자들은 경과규정으로 보호받을 예정이니 너무 걱정하지 마시고,
앞으로 매주 열리는 가계부채 점검회의를 통해 추가 대책도 나올 수 있으니 부동산 시장의 변화를 계속 지켜봐야겠습니다.
다음에는 이런 강력한 대출 규제 상황에서 실수요자들이 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 투자자들은 어떤 대안을 고려할 수 있는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
관련 링크 및 문의처
- 금융위원회 금융정책과: 02-2100-1691, 1692, 1696
- 기획재정부 자금시장과: 044-215-2752
- 국토교통부 주택기금과: 044-201-3339
- 한국주택금융공사 디딤돌대출 문의: 1688-8114
- 금융위원회 공식사이트
- 한국주택금융공사
- 국토교통부
